Nieruchomości - jak mieszkanie czy dom, są nierzadko głównym składnikiem majątku wspólnego podlegającego podziałowi po rozwodzie. Jednocześnie w większości przypadków nieruchomości te obciążone są kredytem hipotecznym. Podstawową kwestią w takim przypadku jest ustalenie wartości nieruchomości obciążonej kredytem.
Zacznijmy od podstaw – podział nieruchomości można dokonać na drodze postępowania sądowego lub pozasądowo (na drodze umowy).
Są trzy możliwości:
Podstawą w każdym przypadku jest ustalenie wartości nieruchomości obciążonej hipoteką.
W ostatnich latach zgodnie z liną orzeczniczą Sądu Najwyższego dominował pogląd, że wysokość kredytu hipotecznego wpływa na zmniejszenie wartości nieruchomości. Oznaczało to, że sąd ustalając wartość nieruchomości wspólnej byłych małżonków odliczał od jej rynkowej wartości wysokość kredytu jaki pozostał do spłaty. Zgodnie z tym stanowiskiem, obciążenie powinno być uwzględnione gdyż powoduje, że właściciel nieruchomości jest jednocześnie dłużnikiem banku.
Linia ta jednak uległa zmianie na korzyść tej, która mówi, że hipoteka nie powinna być uwzględniania przy ustalaniu wartości nieruchomości, chyba że przemawiają za tym inne – nadzwyczajne okoliczności każdego indywidualnego przypadku. Pogląd drugi został jednocześnie poparty uchwałą Sądu Najwyższego, co oznacza że będzie on znacząco zyskiwał na znaczeniu.
Orzeczenia sądów - przykłady:
„W sprawie o podział majątku wspólnego małżonków, obejmującego nieruchomość obciążoną hipoteką zabezpieczającą udzielony małżonkom kredyt bankowy, sąd - przyznając tę nieruchomość na własność jednego z nich - ustala jej wartość z pominięciem wartości obciążenia hipotecznego, chyba że zachodzą istotne powody przemawiające za jego uwzględnieniem.”
„Sam fakt obciążenia hipoteką nie wpływa jednak, jak to już wskazano, na obniżenie wartości rynkowej sprzedawanej nieruchomości. Obciążenie hipoteką nie ma także wpływu na obniżenie wartości rynkowej nieruchomości sprzedawanej egzekucyjnie, ponieważ z chwilą przysądzenia własności nieruchomości na rzecz nabywcy licytacyjnego, hipoteka wygasa, a w jej miejsce powstaje uprawnienie wierzyciela hipotecznego do zaspokojenia z sumy uzyskanej z egzekucji. [...]
Reasumując, podczas podziału majątku, podobnie jak w przypadku działu spadku, sąd zajmuje się wyłącznie aktywami, a nie obciążającym je kredytem (pasywa).
Co jest powodem takiej zmiany kierunku? Jeśli kredyt hipoteczny został zaciągnięty w trakcie trwania małżeństwa przez obojga małżonków ich udział w jego spłacie jest solidarny, niezależnie od tego czy nieruchomość po podziale przypadła jednemu z nich.
W chwili ustania małżeńskiej wspólności majątkowej byli małżonkowie nadal pozostają dłużnikami banku i są zobowiązani obopólnie do spłaty pozostałego zadłużenia.
Co ważne, w tym przypadku, podział majątku po rozwodzie nie skutkuje zmianami w umowie małżonków z bankiem. A o tym przeczytasz w kolejnym wpisie: ----- Który z małżonków ma obowiązek spłaty wspólnego kredytu hipotecznego po rozwodzie?
Możesz wszystko załatwić z nami na odległość – poprzez kontakt e-mailowy, Skype, WhatsAppa lub nawet poprzez tradycyjną pocztę.